Zarządzanie Ryzykiem, Risk Management, Ryzyko, Analiza Ryzyka Rozliczamy z przyszłości

W prestiżowych lokalizacjach ceny gruntów pod domy jednorodzinne są wysokie, niektóre samorządy narzucają też minimalne powierzchnie działek budowlanych. Kilka chętnych osób może jednak zabudować taki teren wspólnie.

Wiążą się z tym jednak różne ograniczenia prawne, a więc też wyższy poziom ryzyka niż przy standardowej inwestycji. Pierwsza bariera to wymagane duże powierzchnie działek, a więc też odpowiednio wyższe kwoty potrzebne do zakupu gruntu. Gminy, które mają obowiązujące miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego zastrzegają często, że działki budowlane pod zabudowę jednorodzinną nie mogą być mniejsze niż np. 1000 albo 1500 m2. Dotyczy to zwłaszcza prestiżowych miejscowości z „klimatem” lub z modnymi „adresami”. W okolicach Warszawy takie wymogi mają m.in. Milanówek i Podkowa Leśna. Dla osób, które szukają gruntu pod budowę domu oznacza to wysokie koszty już na samym początku inwestycji i znacząco zmniejsza liczbę potencjalnych zainteresowanych takimi działkami.

Modne bliźniaki
Można jednak znaleźć kompromis między prestiżem a wysokimi kosztami. Wszystko przez to, że zgodnie z prawem budowlanym za dom jednorodzinny uchodzić może np. bliźniak. Budowa bliźniaka pozwala rozłożyć koszty inwestycji na dwie rodziny. Zamiast wydzielenia dwóch działek po 750 m2, co zgodnie z miejscowymi planami nie jest możliwe, dwie rodziny mogą kupić udziały po ½ we własności działki 1500-metrowej. Powstanie współwłasność. Mając udział w takiej własności można też zaciągnąć kredyt zabezpieczony hipoteką. Nie zawsze jednak urzędnicy pozwolą na wzniesienie bliźniaka. Dlatego lepiej wcześniej dowiedzieć się, czy w okolicy są takie podobne budowy, aby nie stracić kilku lat na odwołania i procesy sądowe.
Jeszcze dalej idącym pomysłem jest budowa na działce jednorodzinnej domów z niewydzielonymi poszczególnymi lokalami, w których zamieszkać może nawet kilka rodzin, choć „na papierze” będzie to cały czas budynek mieszkalny jednorodzinny. Wtedy udziałów we współwłasności może być nawet więcej niż dwa. Powoli takie inwestycje zdobywają sobie rację bytu w miasteczkach, gdzie nie wolno dzielić działek budowlanych na takie o bardzo małych powierzchniach.
Nie oznacza to jednak, że można całkowicie dowolnie zabudować działkę, która formalnie przeznaczona jest pod zabudowę jednorodzinną. W planach miejscowych znajdziemy bowiem szereg ograniczeń, które pośrednio blokują nadmierną zabudowę. Chodzi np. o maksymalną powierzchnię zabudowy (określaną zwykle jako kilkadziesiąt procent powierzchni działki). Na działce o powierzchni 1500 m2 ze wskaźnikiem 30% można zabudować tylko 450 metrów. Ponadto ważny jest wskaźnik intensywności zabudowy, czyli – w uproszczeniu – współczynnik określający, jaką całkowitą powierzchnię muszą mieć wszystkie kondygnacje. Na zbyt wysoką zabudowę nie pozwala określenie maksymalnej wysokości budynków. Wszystkie informacje na ten temat znajdziemy w części opisowej miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Posiadając w kilka osób współwłasność „domu jednorodzinnego” trzeba się liczyć z ograniczeniami w wyodrębnieniu lokali mieszkalnych. W zasadzie możliwe jest wydzielenie tylko dwóch takich lokali. W przeciwnym wypadku budynek straciłby status jednorodzinnego.

Dwóch Polaków, trzy zdania
Plusy współwłasności nie mogą nam przesłonić minusów. Chodzi o kłopoty z zarządzaniem, zwłaszcza wtedy, gdy współwłaściciele są skłóceni. Przepisy dzielą czynności na zwykły zarząd (związane z bieżącym załatwianiem spraw nieruchomości) i te go przekraczające. Co do zasady na te ostatnie czynności potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli, a w razie jej braku o rozstrzygniecie można wystąpić do sadu. Przy czynnościach zwykłego zarządu decyduje wola większości (liczonej udziałami we współwłasności). Aby uniknąć kłopotów, współwłaściciele mogą zawrzeć pomiędzy sobą umowę, że będą stosować inne zasady niż ustawowe i np. na dokonanie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu wystarczy zgoda większości. Trzeba tak pomyśleć, aby w razie sporu w zarządzie współwłasnością nie doszło do sytuacji patowej i częstych wizyt w sądzie.

Ryzyko w garści:

• planując zakup udziału we współwłasności działki budowlanej zasięgnij opinii banku, w którym zamierzasz wziąć kredyt. Nie zawsze bankowcy będą tym pomysłem zachwyceni (są trudności w egzekucji należności z takich nieruchomości) i przed związaniem się umowa ze sprzedającym lepiej wiedzieć, czy bank zaakceptuje nasz pomysł
• gdy jest kilku współwłaścicieli, to warto pomyśleć o tzw. podziale nieruchomości do korzystania (quoad usum). Polega to na przyznaniu każdemu ze współwłaścicieli do wyłącznego użytku jakiejś części nieruchomości (fizycznie wydzielonej). Nie jest więc potrzebne wyodrębnienie oddzielnej własności lokalu
• przed wspólnym zakupem gruntu trzeba przeanalizować miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. To w planie znajdziemy informacje, jakie są ograniczenia w zabudowie
• wybierając konkretne rozwiązanie – bliźniak, szeregowiec lub dom w zabudowie grupowej – poproś architekta i prawnika o ocenę, czy spełnia on kryteria ustawowe