Zarządzanie Ryzykiem, Risk Management, Ryzyko, Analiza Ryzyka Rozliczamy z przyszłości

Ziemia to najbardziej stabilna długofalowa inwestycja. Pomoże przetrwać kryzys, który się szykuje w gospodarce. Jej ceny będą wzrastać, ale nie wszędzie w jednakowym stopniu.

Jak inwestować na rynku gruntów efektywnie i skutecznie? Gdzie szukać najkorzystniejszych lokalizacji? Jak zmniejszyć ryzyko nietrafionych zakupów? Na te pytania odpowiedzi szukać można w przygotowanym przez Wealth Solutions raporcie „Rynek ziemi w Polsce - aglomeracje”, który powstał na podstawie danych Centrum Amron , największego banku danych na rynku nieruchomości. To pierwsza tak kompleksowa analiza rynku polskiego gruntów, oparta - co ważne - na cenach transakcyjnych, a nie ofertowych.
-W czasach kryzysu inwestorzy poszukują bezpiecznych aktywów, za pomocą których mogliby ochronić swój portfel przed zawieruchą na rynkach finansowych. Przekłada się to na wzrost zainteresowania inwestycjami alternatywnymi - w tym ziemią, która od zawsze kojarzona jest z bezpieczeństwem i stabilnością- mówi Maciej Kossowski, prezes Wealth Solution.

Dwucyfrowe wzrosty
Ceny gruntów rolnych po wejściu Polski do UE gwałtownie rosły. Przez wiele lat odbywało się to w tempie dwucyfrowym , np. 2007 – 33 proc., 2008 – 28 proc., 2009 – 19 proc.( dane ANR). Drugiej fali gwałtownych wzrostów można się spodziewać po zakończeniu okresu przejściowego w obrocie gruntami rolnymi i leśnymi w 2016 r., kiedy to zniesione zostaną wymogi uzyskania pozwolenia na zakup ziemi przez obcokrajowców.
Grunty budowlane w pobliżu dużych miast gwałtowne zyskiwały na wartości w okresie dobrej koniunktury.
- Obecnie w większości badanych obszarów utrzymują się na w miarę stabilnym poziomie, bądź nieznacznie rosną. Na wzrosty te wpływ ma ciągły ruch migracyjny na obszary podmiejskie, który nie został przerwany. Wraz poprawą koniunktury gospodarczej można tym samym spodziewać się silniejszych wzrostów cen gruntów budowlanych - ocenia Kuba Karliński, Inwestycje Ziemskie WS. Szczególnie atrakcyjna inwestycyjnie jest ziemia położona w pobliżu większych ośrodków miejskich. Ma to związek z „rozlewaniem się” miast (ang. urban sprawl). Według danych GUS do 2035 r. w większości dużych miast w Polsce nastąpi spadek liczby mieszkańców, wzrośnie natomiast w gminach je okalających. I tak np. na terenie podregionów warszawskich - zachodniego i wschodniego - do 2035 r. przybędzie ponad 220 tys. mieszkańców. Naturalnie zjawisko rozlewania się miast na większe obszary, charakteryzujące się mniej intensywną zabudową, spowoduje wzmożony popyt na grunty budowlane na terenach objętych tym procesem. To zaś, przy ograniczonej już podaży, przekładać się będzie na wzrost cen gruntów szczególnie atrakcyjnych - z dostępem do terenów zielonych, zaplecza handlowo-usługowego, dobrze skomunikowanych z centrami metropolii.

Tylko odrolnione
Ograniczona podaż gruntów budowlanych na tych terenach to ogromna szansa dla posiadaczy gruntów rolnych, którzy postanowią je przekształcić. Zachętą do tego może być ogromna dysproporcja w cenach gruntów rolnych i budowanych, jaką można zaobserwować na terenach okalających duże ośrodki miejskie. Cena jednego metra kwadratowego gruntu budowlanego na badanych obszarach stanowi nawet 48-krotność ceny jednego metra gruntu rolnego!
- Pamiętać jednak należy, że nie każdy grunt rolny można przeklasyfikować na budowlany i nie każdy po dokonaniu tego będzie atrakcyjny jako działka budowlana. Do przeprowadzenia inwestycji polegającej na zakupie dużego areału ziemi rolnej, odrolnieniu, podziale i przygotowaniu pod zabudowę jednorodzinną wymagana jest wiedza i doświadczenie - podkreśla Kuba Karliński
Z badanych przez Wealth Solutions obszarów, największy jest rynek warszawski. Znaczna liczba zawieranych na nim transakcji gwarantuje stosunkowo dużą płynność. Jest on w związku z tym szczególnie atrakcyjny inwestycyjnie. Wielkość rynku warszawskiego wynika z rozmiarów samej metropolii (1,7 mln mieszkańców wg. GUS, co uwzględnia tylko osoby zameldowane), a także dużego obszaru, na który oddziałuje stolica. Dzięki sprawnej komunikacji, szczególnie z terenami położnymi na zachód, południowy - zachód oraz południe od Warszawy, możliwa jest praca w stolicy i mieszkanie na terenach położnych nawet do 65 km od jej centrum.

Dom czy mieszkanie?
Za cenę trzypokojowego mieszkania w Warszawie można wybudować 150-metrowy dom poza jego granicami i cieszyć się własnym ogródkiem. Ceny ziemi w bezpośrednim sąsiedztwie stolicy są już wysokie, ale w odległości 25-65 km od jej centrum ciągle nie brakuje działek w przystępnej cenie - wynika z raportu. Szczególnie wyróżnia się teren położony na południe, południowy-zachód i zachód od Warszawy, który dodatkowo jest z nią dobrze skomunikowany. W ciągu najbliższych lat zakończą się również modernizacje dróg krajowych S8 i S7 oraz budowa autostrady A2, co dodatkowo usprawni komunikację ze stolicą. Dla mieszkańców pozostałych regionów duże mieszkanie jest ciągle tańsze niż budowa własnego domu. Największa dysproporcja między kosztem budowy domu a kupnem mieszkania występuje w Poznaniu. Tam mieszkanie o powierzchni 74 mkw. jest o 140 tys. zł tańsze niż budowa domu o powierzchni 142 mkw.
 

Ryzyko w garści:

Jeśli chcesz kupować ziemię - grunty rolne:

• zdecyduj, czy docelowo przeznaczasz je dla siebie (rodziny), czy na późniejszą sprzedaż - bo to oznacza zupełnie odmienną strategię postępowania
• nie szukaj ich „na własną rękę”, lecz skorzystaj z pomocy licencjonowanego pośrednika
• sprawdź w planach zagospodarowania przestrzennego gminy, jakie inwestycje są przewidywane na danym terenie i w jakim terminie
• przygotuj się na dość duży wydatek i „zamrożenie” kapitału na kilka lat