Zarządzanie Ryzykiem, Risk Management, Ryzyko, Analiza Ryzyka Rozliczamy z przyszłości

Inwestor przed zakupem nieruchomości powinien zapoznać się nie tylko z miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego, ale sprawdzić także, jaki będzie miał realny dostęp do energii – prądu, gazu i ciepła.

Niewiedza daje rozmach, wiedza budzi strach – kierując się tą maksymą inwestor powinien ograniczyć ryzyko planowanego zakupu nieruchomości, zwłaszcza działki pod inwestycję typu greenfield (budowy od podstaw). Jednym z elementów ograniczania ryzyka jest lektura długich i nudnych dokumentów przygotowanych przez gminnych urzędników – nie tylko studium czy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ale też projektu założeń do planu zaopatrzenia w ciepło, energię elektryczną i paliwa gazowe. Bez wiedzy o tym, czy będzie można tanio i szybko pozyskać energię, trudno racjonalnie planować budowę fabryki, zakładu usługowego, hotelu, osiedla, magazynów.

Gmina ma obowiązek, ale …
Prawo energetyczne nakłada na władze gminy obowiązek sporządzenia projektów założeń do planów zaopatrzenia w energię. Nie ma jednak żadnego terminu, w jakim gmina musi się z tego zadania wywiązać, dlatego dokumenty te powstają bardzo wolno i opornie. Niektóre z nich dotyczą tylko części gminy (np. określonych wsi albo osiedli) albo tylko niektórych sieci. Trochę szkoda, bo firmy energetyczne – przynajmniej formalnie - mają obowiązek dostosowania swojej strategii inwestycyjnej (np. planów modernizacji i rozbudowy sieci) do gminnych wytycznych. Gdy takich wytycznych nie ma, to siłą rzeczy energetycy, gazownicy i ciepłownicy sami planują, co i gdzie zbudują.
Ponadto brak projektu założeń nie oznacza, że nie wolno podłączać nowych odbiorców energii do istniejących sieci, ani rozbudowywać istniejących systemów energetycznych. Wręcz przeciwnie – jest to możliwe, ale może okazać się dla inwestora znacznie droższe. Prawo energetyczne różnicuje bowiem stawki opłat za przyłączenie do różnych sieci w zależności od tego, czy istnieją techniczne i ekonomiczne warunki do podłączenia nowego odbiorcy. Co do zasady opłaty, jakie uiszcza przyłączany do sieci odbiorca energii, pokrywają jedynie część kosztów. Ponadto obowiązek przyłączenia istnieje tylko wtedy, gdy są ku temu warunki techniczne i ekonomiczne. Dopiero gdy np. zakład energetyczny lub gazownia odmówią nam przyłączenia, tłumacząc to kosztami, a nie sprzeciwi się temu Urząd Regulacji Energetyki, to istnieje możliwość pobrania od naszej firmy kwoty uzgodnionej podczas negocjacji. Kwota ta będzie z reguły kilkakrotnie wyższa od zwykłych stawek za przyłączenie, bo przedsiębiorstwo energetyczne będzie się starało przerzucić na odbiorcę koszty przyłączenia do sieci.

Inwestorzy tylko opiniują
Co istotne, lokalna społeczność (a więc także firmy - właściciele nieruchomości) może uczestniczyć w konsultacjach społecznych w trakcie powstawania założeń do projektu. Po wyłożeniu założeń projektu do publicznego wglądu zainteresowani mogą się z nim zapoznać i przedstawić swoje uwagi. Niestety rada gminy nie musi ich uwzględniać.

Ryzyko w garści

• sprawdź, czy twoja gmina przygotowała już projekt założeń do planu zaopatrzenia w ciepło, energię elektryczną i paliwa gazowe. Jeśli tak, to zapoznaj się dokładnie z jego treścią - nie tylko planowanymi inwestycjami, ale też przewidzianymi na ten cel wydatkami i datami realizacji. Warto założenia skonfrontować ze strategią rozwoju gminy oraz komunalnym budżetem
• jeśli gmina nie ma jeszcze projektu założeń, to śledź prace nad tym dokumentem, jakie toczą się w urzędzie. Można to robić przez szukanie informacji w internetowym Biuletynie Informacji Publicznej swojej gminy (choć często nie ma tam pełnych danych) albo przez osobistą wizytę w urzędzie
• jeśli przy zakupie nieruchomości korzystamy z usług kancelarii prawnej, to powinna ona sprawdzić kwestie dostępu do energii w ramach prawnej części procesu due diligence
• warto porozmawiać z przedstawicielami firm energetycznych. Oni najlepiej wiedzą, w jakim kierunku planuje rozwój ich przedsiębiorstwo i czy będą w stanie technicznie obsłużyć naszą inwestycję