Zarządzanie Ryzykiem, Risk Management, Ryzyko, Analiza Ryzyka Rozliczamy z przyszłości

Działki warte uwagi i dużych pieniędzy są dziś skarbami, do których drogi strzegą pilnie urzędnicy gminni, ukrywający mapy zagospodarowania terenu przed potencjalnymi inwestorami.

Wszystko przez to, że wiele gmin ignoruje obowiązki publikowania przez siebie uchwał o przyjęciu studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Gminy często „zapominają” też o publikacji map przy okazji uchwalania nowego planu bądź poprawiania już istniejącego albo przy zmianach w studium. Przez to utrudniają pracę inwestorom, pośrednikom, ale też zwykłym obywatelom, którzy chcieliby śledzić, co się dzieje z ich nieruchomością, jakie inwestycje mogą powstać w pobliżu, jakie są lokalizacje nowych dróg albo obiektów uciążliwych (np. spalarni). Choć prawo przewiduje – z założenia przejrzyste i wieloetapowe – prace planistyczne, to tak drobny szczegół, jak brak mapy w zasadzie czyni z nich farsę. Publikowane przez gminy informacje są bowiem mało przydatne.
Tymczasem studium i plan są to dwa podstawowe dokumenty, na podstawie których można się zorientować, na jakie cele przeznaczona jest dana nieruchomość zarówno obecnie, jak i co urzędnicy planują w przyszłości. Dokumenty te to niezbędna lektura każdego zainteresowanego nabyciem nieruchomości – zarówno od zwykłego kontrahenta (osoby fizycznej bądź firmy), jak i od komornika, syndyka bądź w przetargu organizowanym przez samorząd albo Agencję Nieruchomości Rolnych. Nierzadko pod ich wpływem zapadają decyzje o zainwestowaniu milionów złotych, a więc i nowych miejscach pracy, większych wpływach do budżetów gmin np. z tytułu podatku od nieruchomości i dochodowego!

Nieprecyzyjne przepisy
Kwestie publikacji map do studium i planu reguluje ustawa z 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Gminy rzadko pamiętają, zwłaszcza o brzmieniu art. 29 ust. 2 tej ustawy. Przewiduje on, że uchwała w sprawie uchwalenia planu miejscowego podlega publikacji również na stronie internetowej gminy. W Internecie pojawia się więc najczęściej tylko jej część tekstowa, ale załączniki graficzne (mapy) już nie. Nie ma też merytorycznych rozstrzygnięć o uwagach zgłoszonych do projektu planu. Tymczasem – jak podkreślają prawnicy – załączniki te stanowią integralną część uchwały i też powinny trafić do cyberprzestrzeni. O ile jeszcze nowsze plany i studia można znaleźć w dziennikach urzędowych poszczególnych województw, to nie dotyczy to starszych dokumentów planistycznych sprzed kilku lat. Niektóre gminy i miasta wręcz prześcigają się w niechlubnej konkurencji utajniania map przez zainteresowanymi. Na ich stronach nierzadko brakuje też tekstów planów i studiów albo są one nieaktualne, mimo, że wszystkie uchwały rady gminy bądź miasta powinny trafić do internetowego Biuletynu Informacji Publicznej. Bałagan pogłębia fakt, że w praktyce nakazu publikacji planów nie da się administracyjnie wyegzekwować.
Są też chlubne wyjątki – w Internecie można znaleźć dokładne mapy z planami miejscowymi np. Warszawy albo Torunia. Miasto Kopernika publikuje też pełne teksty uchwał planistycznych, a nawet odnośniki do danych, kiedy je zmieniono.

Ryzyko w garści:

• jeśli nie możesz się zorientować, jakie jest przeznaczenie danej działki w planie miejscowym lub studium poproś gminę o wydanie stosownego zaświadczenia. Niewielkim kosztem upewnisz się, czy nieruchomość objęta jest jakimiś istotnymi dokumentami i jakie jest jej przeznaczenie
• dotrzyj do oryginalnych dokumentów – albo w dzienniku urzędowym danego województwa albo w konkretnym urzędzie gminy możesz sprawdzić mapy. Urzędnicy nie powinni też robić problemów z wydaniem wypisu i wyrysu z planu
• jeśli jesteś właścicielem działki zawsze staraj się mieć aktualny plan miejscowy. Pozwoli to szybko pokazać przeznaczenie gruntu ewentualnemu inwestorowi, jak również dokonać porównania, gdy gmina przystępuje do zmiany planu bądź studium