Zarządzanie Ryzykiem, Risk Management, Ryzyko, Analiza Ryzyka Rozliczamy z przyszłości

Od 26 sierpnia 2011 obowiązują nowe zasady wyceny nieruchomości. Zmiany są istotne przede wszystkim dla właścicieli, którzy mają grunty przejmowane pod budowę dróg.

Od 26 sierpnia 2011 r. obowiązuje nowe Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zmiany związane są z koniecznością dostosowania przepisów do znowelizowanej ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, (tzw. specustawy drogowej) i dotyczą wyceny nieruchomości przeznaczonych pod inwestycje drogowe.

Nie tylko drogówka
Jedną z najważniejszych zmian jest odejście od sposobu określania wartości nieruchomości wyłącznie na podstawie danych z rynku nieruchomości „drogowych”. Zgodnie z nowymi przepisami, wartość takiej nieruchomości określana będzie na podstawie cen transakcyjnych, pochodzących z rynku właściwego dla jej charakteru- mieszkaniowego, rolnego, przemysłowego. Innymi słowy- już nie tylko ceny rynku nieruchomości „drogowych” będą miały tu zastosowanie.

Najważniejszy rzeczoznawca
Rozporządzenie przewiduje również odstąpienie od zasady, zgodnie z którą wartość przejmowanej nieruchomości automatycznie powiększa się o 50 proc. Rzeczoznawca majątkowy, na podstawie analizy cen na rynku lokalnym, może sam określić wysokość stawki procentowej. Stawka ta jednak nie będzie mogła przekroczyć 50 proc. wartości nieruchomości. Będzie to oczywiście miało wpływ na wycenę zwłaszcza tych gruntów, których wartość jest niższa niż wartość tzw. nieruchomości drogowych (rolnych, leśnych, zanieczyszczonych). Ich właściciele stracą więc na nowych zasadach wyceniania. Jest to o tyle ważne, że to właśnie działki rolne, leśne itp. stanowią ponad połowę terenów nabywanych pod inwestycje drogowe. Zmiana ta jest spowodowana tym, że sztywne stosowanie powiększenia o 50 proc. znacznie podnosiło wycenę i często przekraczała ona rzeczywistą wartość nieruchomości. Państwo nie chce przepłacać.

Szybsze odszkodowania?
Rzeczoznawca będzie też mógł ocenić wartość koniecznych nakładów nawet, gdy nie zostały one jeszcze poniesione, ale znany jest ich zakres. To nowe rozwiązanie będzie stosowane głownie do wyceniania szkód powstałych z powodu katastrof naturalnych - huraganów, powodzi, itp. Może to się przyczynić do przyspieszenia uzyskiwania przez powodzian odszkodowania - to niewątpliwie pozytywny aspekt nowego zapisu.

Niewielkie zmiany następują też w sposobie zapisywania wycen w operatach szacunkowych: do zasady, by wartość końcową wyrażać w pełnych złotych, dodano zastrzeżenie, że niekiedy może ona być zaokrąglona do tysięcy złotych, o ile nie zniekształci to wyceny.

Podstawa prawna
Rozporządzenie Rady Ministrów z 14 lipca 2011 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 165 z 2011 r., poz. 985).
 

Ryzyko w garści

Jeśli jesteś właścicielem gruntu, który może być wywłaszczony pod budowę drogi:

• sprawdź w planach zagospodarowania przestrzennego, czy i kiedy przewidziana jest taka inwestycja i kto jej dokonuje (gmina, wojewoda)
• dowiedz się dokładnie, jak twój grunt jest klasyfikowany wg nowych planów – jako np. rolniczy, czy należy do nieruchomości „drogowych”
• sprawdź rynkowe ceny nieruchomości tego typu w okolicy - one będą podstawą do wyceny
• dowiedz się, kiedy rzeczoznawca będzie robił tzw. operat szacunkowy dla tych terenów i jeśli to możliwe - porozmawiaj z nim wcześniej i wysłuchaj jego opinii, by nie być zaskoczonym
• jeśli wycena będzie rażąco- twoim zdaniem- odbiegać od wartości gruntu - możesz ją zakwestionować i zażądać nowego operatu szacunkowego. Pamiętaj jednak, że to może oznaczać wejście na drogę sądową - długą i kosztowną, którą niekoniecznie wygrasz. Rozważ, co jest bardziej opłacalne.